①年金代わりとしての不動産投資について
不動産投資が年金代わりになるとされる概念として、サラリーマンが現役時代に20～35年のローンを組んで不動産を投資目的で購入し、老後は家賃収入で年金の不足分を補いながら生活の安定を図る方法です。
現時点では、サラリーマンが老後に受け取れる1ヵ月分の厚生年金は平均15万円で、夫婦共働きでも30万円の生活費は生活維持で精一杯の金額と言われます。ゆとりのある老後とは程遠い節約生活になることは確実です。
これが、妻が専業主婦の家庭となると、夫の厚生年金額、15万円に加え、妻が第3号被保険者となり、約4万5千円の国民年金が支給されます。
この場合、二人合わせた受給額は19万5千円と、共働き世帯よりも大幅に生活費が減ってしまうことになります。
年金代わりに不動産投資をするには、経済的に余裕があってローンを有利に組める現役時代に投資用に分譲マンションなどを購入することが重要です。
そして、定年退職のタイミングでローンを完済し、その後は家賃収入で年金の不足分を補填するというのが主な流れです。
固定資産税やその他に発生する諸費用を考えても、一定の収入が約束されていることは魅力的ですよね。
②不動産投資には「生命保険効果」が備わっている
生命保険とは、一家の大黒柱が死亡するなどして、収入が途絶えてしまうような、万が一の場合に備えて保険金が支払われるようにしておくことで、残された家族の生活を助けるためのものです。保険金の受け取り方法としては「全額を一括で受け取る方法」「保険金の一部を一括で受け取り、残りを分割して受け取る方法」「年金のように一定の金額を分割して受け取る方法」などがあります。
不動産投資においても、収益性の高い不動産を残すことができれば、生命保険と同じような効果を期待することができます。残された家族は、相続した物件を賃貸して家賃収入を得ることや、売却してまとまったお金を得ることができるのです。このように、万が一の場合、生命保険と同じように家族の生活を不動産の家賃収入により、支えることができるという点で、最近、不動産投資が注目されるようになりました。
③持ち家で資産運用ができる
将来のための資産形成を考えたとき、最も取り組みやすいのは、毎月定額を積み立てる預金です。給与の振り込みと同時に積み立てられる先取り預金であれば、自動的に毎月お金がたまっていきます。しかし、それだけで本当に良いのでしょうか。毎月数万円を預金しているのであれば、預金ではない方法で資産を作ることも可能です。
毎月定額の住居費を支払い、貯蓄もしているという人であれば、物件を購入して住宅ローンを支払うことを検討してみましょう。
例えば、毎月の家賃が7万円、預金も7万円していたとします。合計すると14万円になるわけですが、これを家賃と預金ではなく、住宅ローンと預金にしてみるとどうでしょうか。毎月家賃をいくら払っても、自分の資産にはなりません。しかし物件を購入することで、住居自体を資産にすることができます。
住宅ローンが7万円、預金も7万円。これを続けることで、お金を資産として積み上げることができるというわけです。35年間この状態を続けたとしたら、前者の場合には2,940万円と利子分しか貯まりません。後者の場合には、それに加えて物件の価値分の資産を手に入れることができます。
④不動産投資はインフレに強い
長期的な資産運用を考えるなら、大切なのは安定性。
資本主義経済における一般的な物価の上昇率は年2〜4％と言われており、超インフレになれば10％超も視野に入れなければいけません。
そうしたインフレに見舞われた場合、現金や預貯金などの金融資産は貨幣価値が目減りする可能性があります。
一方不動産投資なら、物価の上昇とともに不動産価格も上がっていくため、資産価値が大幅に下落することは考えにくく、家賃も上昇していくことが予想されます。
健康の変化への対策（運用変更）
2016年厚生労働省発表の健康寿命は、男性72.14歳、女性74.79歳です。
誰しもが一生健康でいられるわけではありません。病気やケガなどにより寝たきりや介護が必要になり、一人では生きていけなくなってしまうかもしれません。
不動産投資の出口戦略は健康状態が重要と考えます。
●ローン期間中、健康の変化により長生きが難しいと感じた時には
そのまま返済を継続させる・団信の適用を待つ・一部繰り上げ返済
●ローン期間中、長生きが予想される時には
一部繰り上げ返済・完済